Mutuos Hipotecarios Endosables

Actualmente en Chile existen 16 Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables registrados y debidamente inscritos en la Comisión para el Mercado Financiero.

El desembolso del importe del préstamo deberá estar a disposición del mutuario o de quién lo reciba a su nombre (empresa constructora, vendedor de la propiedad o entidad que refinanció, según sea el caso) una vez efectuada la inscripción hipotecaria en el registro de hipotecas del Conservador de Bienes Raíces.

La obligación del deudor del mutuo sólo se extinguirá una vez que pague la deuda y demás gastos asociados que puede cobrar el acreedor. Por lo tanto, en caso de refinanciamiento, el deudor deberá continuar pagando sus dividendos hasta que la deuda sea íntegramente pagada, lo que sucederá cuando la institución que está otorgando el refinanciamiento, efectúe el pago por cuenta del deudor. Si transcurridos 60 días desde la fecha de la firma de la escritura por el deudor, no se ha terminado la operación de refinanciamiento, la administradora que está otorgando el refinanciamiento, deberá informar al deudor mensual y sucesivamente, el estado de avance correspondiente.

Porque el agente administrador es el que realizó la operación y debe contar con la información que se relaciona con el Mutuo hipotecario endosable. Por lo tanto, es la instancia natural para solucionar las dudas y problemas que sean presentados por el deudor.

Sí. La administradora del Mutuo Hipotecario debe mantener información actualizada del saldo insoluto de la deuda, de los dividendos impagos y del estado de su cobranza, del total de dividendos pendientes que restan para pagar el mutuo y de las amortizaciones extraordinarias o pagos anticipados que efectúa el deudor a una parte o el todo de su deuda.

Esta información deberá estar a disposición del deudor hipotecario cada vez que la solicite.

El período de gracia consiste en aplazar el pago de la primera cuota del dividendo hipotecario de acuerdo a los que establezcan las partes, sin embargo, pagar el primer dividendo un par de meses después tiene un costo para el deudor hipotecario. El costo que debe soportar el deudor es que durante el período de gracia, el crédito hipotecario devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar resultarán más altos.
 

Es un préstamo hipotecario que se otorga para la adquisición, ampliación, reparación o construcción de una vivienda; compra de sitios, oficinas o locales comerciales; refinanciamiento de mutuos hipotecarios o préstamos para fines generales. Se otorga en unidades de fomento (UF) u otros sistemas de reajustabilidad debidamente autorizados por el Banco Central de Chile y sus términos y condiciones se encuentran sustentados en un contrato con el carácter de escritura pública, el cual puede ser endosado o vendido a terceros para su financiamiento, siendo este último el acreedor del mutuo hipotecario.

El deudor al momento de solicitar un mutuo hipotecario, debe hacerse cargo de ciertos gastos que comúnmente se denominan "Gastos Operacionales" y que consisten en los siguientes conceptos:
 

• Impuestos de timbres y estampillas
• Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del mutuo
• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
• Primas de seguro de incendio y seguro de desgravamen
• Otros seguros y cláusulas adicionales que convengan las partes
• Gastos de primera tasación del inmueble hipotecado
• Estudio de títulos y redacción texto de escritura
• Gastos de cancelación y alzamiento de hipoteca

Los gastos señalados anteriormente, a excepción de los seguros, se pueden incluir en el monto solicitado en el mutuo hipotecario, siempre y cuando el monto total, incluido el préstamo, no exceda el 80% del valor de tasación de la propiedad. Es importante señalar que todos los documentos originales y antecedentes que justifiquen los gastos indicados anteriormente, deberán estar a disposición del deudor en la oficina del agente administrador para que puedan ser revisados por el deudor.

El deudor hipotecario debe hacerse cargo de los gastos efectuados en la operación de adquirir el crédito hipotecario, por los siguientes conceptos:

 - Impuestos de timbres y estampillas, salvo que se trate de un refinanciamiento de crédito hipotecario, en la  medida que se cumplan con los requisitos para que se encuentre exento del pago de este impuesto.
- Gastos notariales necesarios para el perfeccionamiento del contrato de mutuo.
- Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: aproximadamente el 1% de la propiedad.
- Prima de seguro de incendio.
- Prima de seguro de desgravamen.
- Gastos de tasación del inmueble hipotecado.
- Estudio de títulos y redacción de escritura. Los gastos señalados anteriormente, a excepción de los seguros, se pueden incluir en el monto solicitado en el mutuo hipotecario, siempre y cuando el monto total no exceda el 80% del valor de tasación de la propiedad.

El interés es el costo por el dinero que se presta, por cuanto su aplicación determinará el dividendo a pagar. Por lo tanto, es necesario que cotice en el mercado las distintas tasas de interés ofrecidas, puesto que estas varían diariamente.

Además, la tasa de interés a la cual le otorgarán el mutuo hipotecario es aquella que se pacta el mismo día de firmar la escritura del mutuo, por lo que la cotización es solo una referencia.

Considere que si bien al pactar un crédito se pueden acordar períodos de gracia que retardan el inicio del servicio del crédito, durante esos períodos el crédito devenga intereses y por consiguiente los dividendos al pagar su obligación le resultarán más altos.

Los préstamos de mutuos hipotecarios se garantizan con hipoteca constituida en el inmueble, por lo tanto, la propiedad entregada en garantía debe contar por todo el plazo de vigencia del mutuo con los siguientes seguros: seguro de incendio, y seguro de desgravamen.

Tratándose de Mutuos sujetos al artículo 40 del DFL 251, el seguro de incendio es por el valor de tasación del inmueble, deducido el valor del terreno.

En caso de Mutuos no sujetos al artículo 40 del DFL 251, el seguro de incendio es por el valor total del inmueble hipotecado, deducido el valor del terreno, pero el deudor, mediante solicitud por escrito, podrá optar en cualquier momento a que la suma asegurada del seguro de incendio se limite al saldo insoluto de la deuda, bajo la condición que en virtud de tal disminución no se aplique el prorrateo previsto en el artículo 532 del Código de Comercio.

Son sociedades anónimas cuyo objeto específico es otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables por cuenta propia o de las entidades aseguradoras y reaseguradoras. Los Agentes Administradores se encargan de administrar el mutuo, es decir, efectúan la cobranza de los dividendos, atienden las consultas de los deudores e informan a estos sobre los asuntos particulares de su crédito.

Por lo tanto, el canal de comunicación que tiene el deudor ante cualquier inquietud es el Agente Administrador.

El tiempo de respuesta de cada presentación efectuada en la CMF puede variar de acuerdo a su contenido y complejidad. Siempre la CMF enviará la respuesta por escrito a la persona que ha realizado el reclamo o consulta. En la eventualidad que sea necesario requerir de antecedentes adicionales al agente administrador, los antecedentes aportados por estos son revisados por los analistas de la CMF, por lo tanto, el plazo de respuesta es variable.

El tiempo de respuesta depende de las características del problema reclamado. No obstante, de acuerdo a la normativa vigente, el Agente Administrador tiene un plazo de 20 días hábiles desde la fecha de la presentación del reclamo, para responder.

Se puede considerar apropiada y completa la respuesta de un agente administrador cuando comprende la totalidad de los temas consultados y ha sido entregada toda la documentación de respaldo o las explicaciones entregadas son suficientes para entender la decisión o acción desarrollada por el agente administrador. Se debe considerar que las respuestas siempre deben ser fundadas y proponer claramente los pasos a seguir para superar el problema correspondiente.

En primera instancia se debe concurrir a la oficina del Agente Administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables en donde efectuaron los trámites para la suscripción del mutuo hipotecario endosable. Será el ejecutivo con el que normalmente usted ha tenido contacto quién deberá entregarle las orientaciones precisas que le permitan aclarar las dudas o solucionar el problema. En la eventualidad que las respuestas o soluciones propuestas no le satisfagan o no sean las que usted espera, puede requerir información en instancias superiores de la entidad.
 

Si el reclamante después de haber recibido la respuesta de la CMF, cuenta con nuevos antecedentes que considera que podrían ayudar o complementar los fundamentos de su reclamo, puede hacer una nueva presentación, adjuntando los documentos correspondientes. Esto necesariamente deberá hacerse por escrito directamente a la CMF.

Es toda presentación por escrito que presente un deudor en contra de un agente administrador de Mutuos Hipotecarios Endosables por consultas o reclamos que tenga el deudor del mutuo.

Sí, se puede pagar el saldo insoluto del mutuo hipotecario en forma parcial o total. Sin embargo, se debe considerar la fecha de contratación:

• Si fue otorgado antes del 4 de noviembre de 1997: El prepago total o parcial significa pagar el capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses estipulados calculados sobre dicho capital, por todo el plazo pactado para dicha obligación, a menos que el Agente Administrador decida no cobrar parte de ellos.
• Si fue otorgado entre el 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor.
  Si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, el prepago parcial o total significa pagar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago que acuerden las partes, la que no podrá exceder el valor de tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga. A falta de acuerdo, la comisión de prepago no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.
  Los pagos anticipados que sean inferiores al 10% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor.
• Si fue otorgado después del 26 de junio de 2004: Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados de una operación de crédito de dinero, serán convenidos libremente entre acreedor y deudor.

Si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, el prepago total o parcial significa pagar el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, más la comisión de prepago, la que no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.

Los pagos anticipados que sean inferiores al 10% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor.

En el caso de realizar una amortización parcial de la deuda, se reduce el valor del dividendo y no afecta el plazo ni la tasa original del crédito.

Una vez agotadas todas las instancias de solución con el agente administrador, sin que éste haya solucionado el problema planteado y/o las respuestas recibidas sean insuficientes, entonces puede concurrir personalmente o hacer una presentación por escrito a la Comisión para el Mercado Financiero. La presentación debe estar acompañada de una copia de la totalidad de los antecedentes que obran en poder del reclamante, incluidas las presentaciones previas efectuadas directamente por el deudor al agente administrador.