Créditos Hipotecarios

¿Qué es un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de bienes inmuebles como una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.

Sobre la propiedad adquirida queda constituida una garantía (o hipoteca) a favor de la institución que financia la compra, con el objeto de asegurar el pago del crédito.

Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado "para fines generales", es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo. En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.

Lo primero a tener en consideración es saber si lo decisión de endeudamiento es realmente necesaria en las condiciones que se ofrecen. Para esto uno debe hacerse las siguientes preguntas:

1. ¿Estoy satisfaciendo una necesidad o es sólo un deseo? Obviamente que son más importante las necesidades que los deseos y, además, las necesidades deben estar en orden de prioridad para la persona, asegurándose de satisfacer las necesidades más urgentes primero.
2. ¿Es necesario satisfacer la necesidad de inmediato o puedo esperar y ahorrar para satisfacer dicha necesidad?
3. ¿Estoy dispuesto a asumir mayores compromisos por satisfacer dicha necesidad?

Una vez realizadas estas preguntas se empieza a pensar en pedir un crédito hipotecario.

Conozca más sobre los Tipos de Créditos Hipotecarios en el tema ¿Qué tipo de Créditos Hipotecarios existen?

A quién está dirigido

Personas naturales, personas jurídicas

¿Cómo funciona?

Antes de pedir un crédito hipotecario usted debe evaluar su capacidad de pago

Considere que los dividendos hipotecarios se sumarán a los gastos mensuales que ya tiene.

Para estimar la capacidad de pago de un crédito de este tipo, comience por determinar cuál es su ingreso total mensual, esto es, su sueldo más cualquier otro tipo de renta que perciba, como arriendos, pensiones, etc.

De ese monto, reste sus gastos fijos, como arriendo o dividendo, cuentas de servicios básicos, pago de colegio o universidad, alimentación, transporte, entre otros.

Si usted tiene otro tipo de compromisos, como compras a plazo, también debe incluir el monto de la cuota correspondiente como parte de sus gastos.

Finalmente, el saldo de este ejercicio le indicará su capacidad para asumir un crédito hipotecario.

No olvide que siempre pueden surgir gastos no contemplados, por lo que es recomendable tener un monto destinado a cubrir esas necesidades, sobre todo pensando que los créditos hipotecarios se contratan a varios años.

Tenga presente que varias instituciones recomiendan que el valor del futuro dividendo sea como máximo equivalente al 25% del ingreso total de quien está solicitando el crédito hipotecario o en conjunto con su aval.

Para obtener un crédito hipotecario debe superar la evaluación a la que lo someta el banco.

Actualmente, la oferta de créditos hipotecarios es bastante amplia, abarcando distintos tipos de instituciones financieras, como bancos, cooperativas y compañías de seguros.

Para evaluar su crédito hipotecario, ellos le solicitarán información para evaluar su situación crediticia y comprobar su capacidad de pago, lo que condicionará tanto el otorgamiento como las condiciones del crédito que le ofrezcan.

Algunos requisitos para comprobar su capacidad de pago son:

• Para trabajadores dependientes, copia de sus últimas liquidaciones de sueldo.
• Copia de su contrato, si corresponde, para acreditar antigüedad laboral.
• Cédula de identidad.
• Para trabajadores independientes, declaraciones de renta que acrediten sus ingresos
• Acreditación de otros bienes que pueda tener como autos, participación en empresas, bienes raíces, etc.
• En caso de complementar renta con otra persona, le serán solicitados los mismos antecedentes.

Además, se le solicitarán todos los antecedentes de la propiedad que está comprando de manera de confirmar que se podrá poner a nombre del deudor e hipotecar a nombre del banco.

El banco puede exigir al cliente tener una tercera persona como aval para otorgar un crédito hipotecario.

Las instituciones pueden solicitar al cliente que presente un aval como una forma de obtener una segunda fuente de pago en caso de que el cliente no cancele el crédito. Esta situación forma parte de las políticas comerciales de la institución.

Por último, debe tener en cuenta que cada institución, más allá del cumplimiento legal, posee autonomía para establecer las condiciones que estimen conveniente al momento de otorgar el crédito.

A diferencia de los créditos de consumo, en operaciones hipotecarias se requieren seguros. La normativa exige a las instituciones financieras que los créditos hipotecarios estén resguardados por dos tipos de seguros. El primero es el de desgravamen, que cubre el saldo de la deuda al momento del fallecimiento del deudor. El segundo es el de incendio, que normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si el bien raíz se siniestra.

Siempre revise las condiciones de las pólizas de seguros ofrecidos para que comprenda cabalmente sus coberturas y costos, pudiendo comparar de mejor manera entre distintas opciones.

Para más información acerca de temas relacionados a créditos hipotecarios revise aquí

¿Con quién se contrata?

Los créditos hipotecarios pueden ser otorgado por bancos, cooperativas de ahorro y crédito y mutuarias.

Precauciones y advertencias

Aclare hasta la última de sus dudas antes de contratar el crédito hipotecario.

La Comisión para el Mercado Financiero, en su calidad de continuadora legal de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, cuenta con facultades para alzar hipotecas y gravámenes constituidas a favor de instituciones financieras liquidadas forzosamente, por la citada Superintendencia, siempre que el Superintendente haya asumido personalmente la liquidación y que no se trate de gravámenes vinculados a créditos cedidos a otra entidad.

Si Ud. es propietario(a) o posee derechos que recaen sobre bienes que estén gravados con prendas, hipotecas, condiciones o prohibiciones constituidas en favor de las entidades anteriormente señaladas y desea efectuar los alzamientos respectivos, puede remitir una solicitud a esta Comisión, acompañando los siguientes antecedentes:

• Copia de su cédula nacional de identidad
• Certificado de dominio vigente
• Certificado de hipotecas y/o prohibiciones, según corresponda.
• Poder notarial suficiente en el caso que la solicitud sea presentada por un tercero, esto es, que lo faculte expresamente para dicho cometido.
• Lo anterior, sin perjuicio de documentación adicional que se pudiera requerir según el caso anterior.

Lugar y horario de recepción de antecedentes:

• Av. Libertador Bernardo O'Higgins 1449, Torre 1, Piso 1°, de Lunes a Viernes de 9:00 a 13:30 hrs. (Oficina de Partes)
• Desde regiones o el extranjero, se puede enviar la documentación por correo normal a la Casilla 15-D Santiago

Costos asociados

Es fundamental saber qué cancelará a la hora de solicitar un crédito hipotecario. El capital adeudado no es lo único que se paga en un crédito hipotecario.

El principal costo de un crédito hipotecario es la tasa de interés, que puede ser fija, variable o mixta. Esta es la variable clave al momento de comparar entre diferentes alternativas. No obstante, existen otro tipo de gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario, que son de cargo del cliente.

Estos son:

• Gastos de tasación del bien raíz hipotecado.
• Estudio de títulos y redacción de escritura.
• Gasto notarial.
• Impuesto de timbres y estampillas (de recaudación fiscal).
• Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
• Primas de seguros: los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios y su pago se realiza junto con la cuota mensual a pagar.

• Si tengo problemas de pago de un crédito hipotecario, el Banco puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en el pagaré.
• Cuando existe retardo en el pago de la deuda, el Banco o institución que haya otorgado el crédito hipotecario puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura, los que normalmente se fijan considerando la tasa máxima convencional.
• Adicionalmente, si la mora supera los quince días pueden exigir el pago de los gastos de cobranza. Estos gastos están estipulados por tramos en el artículo 37 de la Ley del Consumidor conforme la siguiente tabla y en las condiciones indicadas en dicha ley:

Si el cobro se realiza por intermedio de los Tribunales de Justicia, deben considerarse además las costas del proceso.

Por último, en lo referido a cobranza extrajudicial, existen una serie de requisitos que debe cumplir la empresa que la realiza, los que están señalados en el mismo artículo de la referida ley.

Para ver más información, se puede revisar el Capítulo II.A.2.1 N° 1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central de Chile, el Capítulo Capítulo 9-1 y Capítulo 8-4 de la Recopilación de Normas de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).